マンション管理費の推移は分譲価格の推移とそっくり、はて・・

上のグラフはマンションの管理費（㎡当たり単価）と分譲時価格（坪単価：万円）の推移を併せたものです。上の黄色い線が分譲価格、下の青い線は管理費。双方がまったくといっていいほど似たような推移をしています。何故でしょう。

マンションの管理費は本来、区分所有者で構成される管理組合が定めることになっていますが、通常は分譲時に設定されていた額を承認する形で決められています。するとどうしても分譲価格とのバランスが優先されるので、似たような推移になるという説もあります。その後見直しされるケースはありますが、ここでは分譲時に設定された額でその推移を見ることにしした。

1989～1992年、この時期はバブルの最盛期で、マンション価格は急騰しています。管理費も高くなり、1987年から1996年の10年間は200円（㎡当たり単価）を超え、なかでも89～92の4年間は270～280円台と突出しています。その後数年は200円を割り込み、右下がりに推移しますが、10年前から再び上昇に転じ、2007年以降は200円台に戻っています。

リーマンショック以降我が国の経済は低迷を続けているのに、なぜ最近管理費が上昇しているのでしょう。当社では共用部分の充実と超高層マンションの急増がその要因とみています。

5階建以下のマンションの場合、新築時におけるエレベータの設置率は年々アップしており、現時点ではほぼ100％に達しています。つぎに超高層マンションの急増です。20階以上の超高層マンションは首都圏に475物件（2011年末時点当社調べ）あり、そのうちの6割が最近の8年間に竣工しています。

ではエレベータ設置率のアップと超高層のマンションの急増が管理費にどう影響したのかを見てみましょう。

5階建以下のマンションにおける管理費を規模別に8年前と比較したのが左表です。とくにアップ率が高いのは91戸以上で40％。これまでエレベータがほとんど設置されていなかった団地形式のマンションに設置されたのが要因と考えられます。

左のグラフは階高別の管理費を示 したものです。20階建以上の超高層マンションが最も高く、この急増によって管理費が押し上げられた見られます。

階高別の管理費
階高	管理費㎡単価	月額管理費（円）	平均階高	平均戸数	平均面積
5階建以下	223（67～700）	16,823（5,226～97,300）	4.5	44	75
6～19階建	197（42～800）	13,750（3,100～124,000）	9.9	81	70
20階建以上	241（113～600）	17,892（7,684～56,650）	29.9	367	74