1都3県 小規模マンションのDATA分析

規模別にみると「20戸以下」が9,206件で33％、「21～30戸」が10,432件で38％、「31～40戸」が8,120件で29％。ほぼ3分割の状況ですが、東京都と神奈川県では「20戸以下」のシェアが少し高くなります。20戸以下というと数字上は小さく感じますが、このクラスは住宅の平均面積60㎡以上の物件が多く、建物の外観からはそう感じさせないです。

建物は「５階建以下」の中層と「６階以上」の高層がほぼ半々。住宅地に中層、幹線道路沿いに高層というシフトです。住居の平均面積は「30㎡以下」が25％、「31㎡～60㎡」が29％、「61㎡以上」が40％という構成。単身者向けとファミリー向けの割合は３：7になっています。

10年単位でみた築年帯別の比率は「築10年以内」が15％、「築11～20年以内」が31％、「築21～30年以内」が27％、「築31～４0年以内」が23％、「築41年以上」が４％。高経年マンションと呼ばれる「築41年以上」は現在1,057件ですが、10年後には6,000件に増えます。その対応が求められています。

さきほどの築年帯別の推移に従って、分譲主の動向をまとめました。「築41年以上」は公社のシェアが高く、民間ではいまも業務を継続している会社は少ない。「築31～４0年以内」はマンション専門の分譲主が多く、平均面積50㎡以上のファミリータイプを建設。「築21～30年以内」は大手、商社系が参入、面積70㎡以上のタイプを供給、既存の専門社との競合が激化。「築11～20年以内」は買い替え層を狙って競合は続き、一方都心部を中心に投資向きワンルームが急増、専門業者が参入する。「築10年以内」は超高層、ハイグレードなファミリータイプ、それに投資向きワンルームを中心に、それぞれの専門会社が競合を続けています。一方、建て替えも進み、専門に取り扱う会社が実績を伸ばしています。

管理の受託状況については、確認できたのが7割、未確認が3割でした。確認できた7割については、1割が自主で、残り9割を約8９0の管理会社が受託しています。その内訳は受託件数上位50社で7割、それ以外の840社で3割という状況です。上位50社以外の840社の平均受託数は平均4件で、地元のビル管理会社、清掃会社が多くみられます。3割ある管理状態未確認のマンションについて、ネット上の確認では、分譲物件では見当たらず、ほとんどが「分譲賃貸」物件として提示されていました。

以上がデータに基づく小規模マンションの分析です。経年化の進行により懸念される管理、メンテの面への対応に役立てることを願っています。