江東区 [亀戸、東陽町、豊洲]

首都圏で分譲マンションが建ち始めてから50年以上が過ぎ、そのストックは5万件、300万戸を超えました。当社はマンションを守る立場のみなさまにストックデータの提供を行っていますが、昨今、絞り込んだ条件での検索依頼が増えています。マンションストックが巨大化したため、局地的もしくは局部的な戦略を重視された結果と受け止めています。

こうした状況を踏まえて今回「エリア別ストック情報」を企画しました。絞られた地域をDATA分析し、これに多角的な情報を盛り込みました。マンションを守るための秘策に繋がっていくことを願っています。今回のエリアは、東京都江東区です。

江東区は東京都の東部、隅田川と荒川に挟まれた位置にあり、東京湾に面しています。江戸時代から埋め立てが始まり、内陸部は古くから住宅地として、湾岸部は造船所などの工業地帯として発展しました。運河と橋が多く区では「水彩都市」と呼んでいます。

現在は内陸部の亀戸・錦糸町から湾岸の副都心にいたるまで平坦な地形が続いており、そこに10の鉄道沿線が走り、34の駅が設置され、10～30分程度で都心に直結する交通至便なエリアとして評価されています。

江東区のマンションストックは2013年末時点で1,000件、94,724戸。戸数は都区内最大で、2009年以来これまでの世田谷区を抑えトップの座にあります。マンションの規模を示す平均戸数は95戸でこちらも都内最大で、2番目に大きい中央区（68戸）を大きく離し、都内平均規模(49戸)の倍近いスケールです。

建物の高さは平均11階で、6階建て以上の高層建物が94％を占めています。上に伸びることで平均戸数を押し上げており、その象徴は湾岸エリアで平均階高が16階、平均戸数が262戸、ここでは高層、超高層中心の新しい街が生まれています。

区内に10の鉄道路線が走り、34の駅が設置されていることから、分譲マンションはすべて歩いて行ける範囲にあります。細かく調べると3件のバス便がありますが、徒歩で20～22分の位置にあり、しかも平たんな地形にあるので徒歩圏に数えても異論はないと思います。最寄り駅からの所要時間は平均7分30秒。どのマンションからも30～40分程度で都心に行ける利便さはこの区の特性であり、リセールバリューの面においても大きな利点になっています。

DATA 規模の比率

DATA 階高の比率

築年帯	竣工年	件数	戸数	平均 階高	平均 規模(戸）	平均 面積(㎡）	分譲 坪単価(万円）	駅徒歩（分）
築10年未満	2004～2013	278	33,503	13	121	53	243	7'27
築10～19年	1994～2003	291	24,150	11	83	68	200	7'40
築20～29年	1984～1993	155	10,293	10	66	57	246	7'48
築30～39年	1974～1983	250	22,530	9	90	57	115	7'14
築40～49年	1964～1973	26	4,248	10	163	43	62	6'20

分譲マンションは1960年後半から建ちはじめ、当初は公団・公社が中心。70年代に入ってから民間マンションの供給が本格化します。公団・公社の物件ではすでに数件が建替えられています。

オイルショック後、1974～1983年の10年間は列島改造のブームにのり総武線、東西線の沿線を中心に250件、22,530戸のマンションが建ちました。ファミリータイプが主流でその平均像は9階建、規模90戸、面積57㎡。分譲主はマンション専門の建設会社が主流であったことから懐かしブランドが多くみられます。しかし現在も継続して事業を展開している会社が少ないのは残念です。この年代に竣工されたマンションはいま大改修もしくは建替えの検討期を迎えていますが、管理会社がその対応窓口になっているケースが多いようです。

バブル経済の影響をもろに受けた時期です。都心の土地が急騰したことで用地の取得が困難になり、分譲マンションは否応なく郊外に押し出され、都心部での竣工は激減しました。江東区も例外でなく前年帯に比べて件数で62％、戸数で46％減少し、属性項目では平均規模が90戸から66戸にダウン、分譲坪単価は115万円から246万円にアップしています。この坪単価は現在の価格とほぼ同じ程度でリセールバリュー面での壁になっています。

バブル経済の崩壊後、地価が長期にわたって下落。利便性の良い場所にバブル期からすると半額程度のマンションが分譲されるようになり、需要は一気に拡大。さらに住宅金融公庫の融資枠の拡大、低金利政策の実施などの好条件が重なり「借りるより、買う方が得」という風潮が高まり、賃貸居住者の購入意欲が盛り上がり第7次、第8次のマンションブームを迎えます。

江東区における竣工数は前年帯より倍増し291件、24,150戸。平均規模83戸、平均面積68㎡の良質なファミリータイプが急増しました。これまで主であった内陸部から湾岸エリアへの移行がはじまり、今後の急増の兆しが見えています。

江東区だけの特筆すべき現象がこの年帯に発生しています。2000年以降、全般的な趨勢として竣工数は右下がりに転じ、2008年のリーマンショック以降はさらに落ち込んでいます。また首都圏における人口の社会増は、この年帯に入って0.7～0.15と落ち込んでいるという内閣府の調査結果もあります。こうした流れの中で江東区のマンション竣工戸数は、前年帯より1万戸近く増え、伸び率は4割を記録。そして2009年には世田谷区を抜いて都区内最大のストックとなり、一人勝ちの様相を呈しています。その要因は湾岸エリアの整備が完了し、そこに大量のマンションが竣工したことです。

特徴的なのは超高層マンションと投資向きワンルームマンションの急増です。超高層マンションは戸数ベースで4.4割、投資向きワンルームマンションが件数ベースで3.3割を占め、これまで主流の中高層ファミリータイプは目立たなくなっています。

沿線別のストックは内陸部を走る東西線、都営新宿線、総武線が件数ベースで上位を染めていますが、規模(平均戸数)では湾岸に近い有楽町線、京葉線、りんかい・ゆりかもめが圧倒的に多きく戸数を押し上げています。

江東区/沿線別ストックと属性
順位	沿線名	件数年	戸数	平均階高	平均規模
1	東西線	377	30,015	10	80
2	都営新宿線	299	24,493	10	82
3	総武線	162	10,191	10	63
4	有楽町線	62	15,865	17	256
5	半蔵門線	54	3,543	11	66
6	京葉線	30	5,941	14	198
7	りんかい・ゆりかもめ	11	4,412	21	401

件数では内陸エリアの亀戸がトップ、戸数は件数で最下位の豊洲(湾岸エリア)が最多。

江東区/駅別のストックと属性
順位	沿線名	駅名	件数	戸数	平均階高	平均規模
1	総武線	亀戸	148	8,918	10	60
2	東西線	東陽町	106	12,101	11	114
3	東西線	門前仲町	101	5,068	10	50
4	東西線	木場	91	4,394	10	48
5	東西線	南砂町	79	8,452	11	107
6	都営新宿線	大島	69	6,330	10	92
7	都営新宿線	西大島	58	4,199	10	72
8	都営新宿線	住吉	53	3,876	11	73
9	半蔵門線	清澄白河	52	3,420	11	66
10	有楽町線	豊洲	47	12,301	17	262

区北部の中心地で、都から「亀戸・錦糸町副都心」と指定されています。区内で最も古く市街化された地域の一つで、駅周辺はサンストリート亀戸を中心に下町風の雰囲気に包まれています。東武亀戸線の始発駅でもあり、ＬＲＴ（ライトレール）計画の始発予定駅になっています。

区役所があり、区行政の中心地。東陽町駅は東京地下鉄の単独駅としては乗降客数が最大。大手町へ10分の好立地で、駅周辺にはマンションや住宅街が広がる一方で、有力企業のオフィスも多くビジネス街の一面も持ち合わせています。

区南部にあり、かつては造船所があり工業地帯として発展してきたとろ。現在は開発が進み人口が爆発的に増加、超高層のマンションやビルが並びその間を「ゆりかもめ」が走っています。1937年に埋め立てられ、将来豊かな土地になるように「豊洲」と名付けられました。

市街地に立地し、規模が大きいことから設備を併設しているマンションが多く，店舗・事務所併設タイプが約3割、集会室は100戸以上の規模では9割余が設置。1割が地域住民に開放している。

とにかく立地が良いので不動産価値が極端に下る恐れが無いし，売却しやすいように思う。悪く言えば、共用施設が質素ですが、共益費が安価で済むことや、管理が楽ということを考慮すれば、これもメリットかなと思います。

24時間管理されています。 コンシェルジェともコミュニケーションがとれていると思います。 日常清掃もきちんとされており、住民のマナーもなかなかのものです。両隣がオフィスなので朝駅に向かうのは逆走している気分になりますが、街が古くならないと思えば活気があり、私は満足です。

江東区/駅別のストックと属性
分譲主名	件数	戸数	最寄り 駅(分）	平均 階高	平均 戸数	平均 竣工年数
大京	66	5,416	8	11	82	19
東京建物	12	3,574	6	20	298	11
東京都公社	13	3,548	8	13	273	35
住友不動産	14	3,279	6	20	234	8
ｺｽﾓｽｲﾆｼｱ	37	3,185	11	10	86	17
野村不動産	16	2,768	7	17	173	9
三井不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ	21	2,557	7	15	122	9
東急不動産	14	2,552	7	15	182	15
住都公団	10	2,417	9	11	242	33
伊藤忠都市開発	13	2,348	5	15	181	12
三菱地所ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ	10	2,331	6	22	233	6
有楽土地	6	1,795	9	17	299	10
ｺﾞｰﾙﾄﾞｸﾚｽﾄ	16	1,582	11	12	99	9
丸紅	5	1,558	7	20	312	22
総合地所	7	1,542	8	14	220	14
秀和	9	1,214	7	10	135	37
ﾅｲｽ	30	1,167	8	9	39	26
新日鉄興和不動産	7	1,126	6	17	161	10
藤和不動産	23	1,113	7	10	48	20
ﾌﾟﾛﾊﾟｽﾄ	3	1,109	9	29	370	7
日商岩井	3	1,075	11	15	358	26
長谷工不動産	8	1,050	8	10	131	24
ﾀﾞｲｱ建設	13	957	9	10	74	20
清水建設	3	952	9	31	317	17
名鉄不動産	4	903	7	14	226	9
ﾌｧﾐﾘｰ	5	902	12	11	180	31
大和土地建物	4	848	10	12	212	29
明和地所	10	832	11	10	83	10
東武鉄道	2	800	6	26	400	5
首都圏不燃公社	7	796	6	25	114	13
ｱｾﾞﾙ	12	762	12	9	64	26
日鉄不動産	2	673	7	18	337	28
阪急不動産	3	665	7	24	222	4
ｴﾌ･ｼﾞｪｰ･ﾈｸｽﾄ	11	632	5	10	57	5
ﾅｶﾉﾌﾄﾞｰ建設	3	612	10	8	204	37
ﾖｰﾄｰﾊｳｼﾞﾝｸﾞ	13	591	6	9	45	27
ｴﾑ･ｼｰ･ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	10	574	7	8	57	8
日本綜合地所	14	558	9	11	40	12
東亜起業	5	546	8	9	109	33
木下ﾎｰﾙﾃﾞｨﾝｸﾞｽ	10	545	8	9	55	2
双日	1	526	12	15	526	5
大和ﾊｳｽ工業	7	518	11	14	74	3
ｽｶｲｺｰﾄ	11	499	7	8	45	6
勤住協	2	476	6	17	238	24
菱進不動産他	2	457	16	14	229	16
ｾｻﾞｰﾙ	11	431	10	8	39	14
ｵﾘｯｸｽﾘｱﾙｴｽﾃｰﾄ	6	421	7	12	70	11
近鉄不動産	3	414	9	12	138	24
ﾆﾁﾓ	8	411	6	11	51	17
ﾀｶﾗﾚｰﾍﾞﾝ	7	409	11	11	58	9
ｴﾇﾃｨﾃｨ都市開発	3	395	4	23	132	4
山田建設	11	386	12	9	35	12
青山ﾒｲﾝﾗﾝﾄﾞ	7	375	7	12	54	6
日神不動産	8	372	6	10	47	14
TFDｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	8	341	7	7	43	49

総会を年1回、理事会を2ケ月に1回以上の開催が多く、9割以上のマンションで管理規約を作成している。総会提出議案も役員によって作成が8割以上で管理組合の運営は適正に行われているケースが多い。一方で問題点として「無関心な組合員の増加」が指摘され、竣工年次が古くなるほど問題ありと認識しているマンションが多い。

９割以上の分譲マンションが管理会社に管理を委託しており、管理会社が委託業務のほか総会提出議案の作成協力や管理運営に関する相談相手として役割を担うなど、管理運営において、管理会社に負うところが大きい。

管理上の問題点として、「居住ルールを守らない居住者の増加」がすべてのマンションで共通する課題として指摘されている。分譲マンションでは、総戸数規模が大きいマンションほど指摘が多い。

築年数の割に清掃が行き届いており、管理人さんも平日は朝から夕方までは管理人室・その他は同マンションに在宅の為、何かあった場合はすぐに対応して頂けます。駐車場は十分な駐車スペースが有り、ベランダも十分な広さが有ります。

いつもキレイにかたづけられていて管理が行き届いているし大規模修繕工事か終わったので施設が整備されています。

管理がしっかりしている。ゴミ置き場がある。声をかけあったり定期的に例会があるので、長期滞在の家族持ちのかたにはよいと思う。

竣工後10年以上経過したマンションの大部分が大規模修繕工事を実施している。反面、竣工年次の古いマンションでは長期修繕計画を作成していない割合が高くなっており、今後計画的に実施していくためには、計画の見直しが必要。「区分所有者の修繕工事に対する意識･理解度の低さ」も課題となっており、管理運営上の課題となっている「無関心」の増加と合わせて、対応していく必要があるとしています。

「修繕積立金の不足」が課題となっている。また、「相談できる専門家がいない」マンションは２割以下だが、「大規模修繕工事についての知識･経験の不足」や「適切な工事業者の選定」を課題と認識しているマンションは３割前後と多くなっている。

旧耐震基準のマンションでの耐震改修の実施率は３％に止まり、今後の実施予定も８％に止まっている。「区分所有者の耐震化の対する意識・理解度の低さ」が管理運営上の課題になっている。

「大規模修繕工事についての知識･経験の不足」や「適切な工事業者の選定」が課題となっていることから、管理組合を対象としたセミナーの実施や専門家の派遣など、支援を実施していくことが求められる。合わせて、すでに区で実施している助成制度の周知を図る必要がある。

建物自体が古いので今回下水管を交換する工事が始まる。ある部屋ではトイレの排水が逆流したらしい…それで交換工事をすることになったのだが…。何か欲しいとか、直して欲しいとか思ったら理事会に議題として要望すれば無茶なことでない限りだいたい通る。100戸以上あるが管理費徴収は100パーセント。つまりかなり計画的に管理費を運用出来るということ

築30年を超えたが、しっかりした管理状況のもと、大規模～小規模の長期修繕計画によってよい状態が保たれていると思う。 昨年の大規模修繕では戸別にドア交換まであって驚いた。 清掃は業者さんが入っており、いつもきれいにしてくださってありがたい。
大規模マンション特有の問題なのか、当事者意識が低く、ことを決める際の理事会や集会への出席率はおそろしく低い。

築30年近くと古いマンションですが、とても管理が行き届いており共用部分もとてもキレイに保たれています。エントランスはいつもキレイに保たれているのですが、デザインの古さは否めないのでここだけでもリフォームすれば大分印象が変わるのにと思います。

現在検討中または検討予定は6％。検討する理由は設備の旧式化や建物の老朽化に対し修繕工事では対応できなくなるとする一方、建築後20～30年が経過しても検討しているところもあり、建替えの必要性に対する認識は異なっている。

かつて建替えを検討したが進行しなかったマンションが分譲で１％６件。問題点として、「合意形成等区分所有者の理解を得ることが難しい」ほか、「調査･計画の進め方が不明」「資金不足」などさまざまな面で問題を感じているマンションが多い。 また既存建物が許容容積率を最大に使っている場合、戸あたりの専有面積の拡大や、売却用の新規住戸の確保が難しく、建替え検討を断念した事例がある。

今後、建替えについての検討は増加していくと想定されるため、建替え又は建替え検討を経験したマンション事例等より、課題をさらに検証していくことが求められる。 その上で、検討の段階に応じて、必要なノウハウの提供、専門家の派遣、活動資金の助成等を実施していく支援制度を作成することが求められる。

管理人のほか、清掃員も常に清掃や点検を行っているので、清潔感がある。ゴミ置き場が３６５日、２４時間利用可能。管理人が常駐している。夜１０時以降はオートロックとなる。マンション建て替え計画の話がある。

江東区マンション実態調査

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