川崎市

川崎市は神奈川県の最東端に位置し、東京都と横浜市に挟まれた細長い市域です。北端を流れる多摩川が東京都との境になり、南側は横浜市と接し、東部には東京湾が広がっています。

丘陵部には新興の住宅地がひろがり、東京湾岸の埋立地には大規模な重工業地帯があることから、市のイメージは、のどかな田園都市と重工業都市の二つを持ち併せています。

市の面積は政令指定都市の中で一番小さいが、人口は100万人を超え、財政状況については最も余裕があることで知られています。昼夜間の人口比は夜間の方がやや多く89.5％。世帯数に対する分譲マンションの比率は26％です。

宮前、幸、高津、川崎、多摩、中原、麻生の7つの区で構成され、どの区にも都心に向かう鉄道路線が走っており、川崎へ出るより、都心の方が近いという地域が多くみられます。

川崎市の分譲マンションストックは2013年末時点で、2,786件、163,067戸。平均戸数は59戸で、建物の平均階数は6.7階。築後経過年数は平均で19年、都内のマンションに比べると3～5年程度若くなります。

区名	件数	戸数	規模	階高	面積	築後 経過年数	大型 物件数
宮前区	599	28,244	47	5.4	69	22	31
幸区	225	19,741	88	9.2	61	18	52
高津区	443	25,697	58	6.4	65	18	32
川崎区	451	27,533	61	8.5	54	21	47
多摩区	363	18,336	51	5.4	66	21	21
中原区	485	27,697	57	7.2	60	17	40
麻生区	220	15,819	72	5.9	74	19	32
計	2,786	163,067	59	6.7		19	255

築年帯	竣工年	件数	戸数	規模	階高	面積	分譲価格	大型物件数
～築40年	～1973	80	8,491	106	6	64	42	16
築30～39年	1974～1983	450	24,178	54	6	62	117	50
築20～29年	1984～1993	691	30,601	44	6	54	263	30
築10～19年	1994～2003	1,067	51,190	48	7	68	202	59
築10年未満	2004～2013	498	48,607	98	9	66	203	100
計		2,786	163,067	59	7			255

上のグラフと表は川崎市におけるマンションの竣工数と属性の推移を10年単位に示したのです。

まず竣工数のグラフをご覧ください。注目ポイントが二つあります。

一つは「築20～29年」の竣工数。これまでみてきた都内の区では、ここが窪みのように低くなっていたのが、川崎市では右上がりに推移しています。

この年帯はバブルの時期と重なるため、土地の取得難から都内での竣工は押しなべて減少していますが、多摩川を超えたここ川崎市では川向とは反対に増えています。

二つ目は「築10年未満」の竣工数。前年帯より件数は半減、戸数は倍増とういう対照的な現象がみられます。これは最近の傾向である高層大型マンションの急激な増加によるものです。(下グラフ参照)

国土交通省はその背景として、従前の土地所有者の割合が、「個人のみ」が減少し、「法人のみ」の割合が高まっているためと指摘しています。

では、各年帯別にストックの状況を見ていくことにします。

平均戸数106という数値が示すように大型の物件が目立ちます。総戸数1,000戸台の西三田団地(公団）、生田グリーンハイツ(大成プレハブ)、加えて県、市公社と東急電鉄の分譲物件が多く見られます。
宮前区と多摩区に多く立地し、住環境に恵まれたファーミリータイプが主流になっています。

大型物件はパークシティ溝の口(三井不動産)と新百合グリーンタウンアカシア（川崎市公社）、大手の分譲会社による総戸数100以上の物件が目立つ一方、市街地型の小規模物件が急増し、平均戸数は54戸にダウン。分譲会社数も増加。立地面では川崎区と高津区のシェアが増え、宮前区と多摩区が減少傾向です。

バブル期と重なるため分譲価格は1988年ごろから急上昇し、ピークの1989年は平均坪単価386万円となり、500万円台も数件見られます。一方、規模と居室面積は小さくなり、平均規模は前年帯の54戸から44戸に、面積は62㎡から54㎡にダウンしています。
区別では川崎区が大きく伸び、宮前区と麻生区が減少しています。

バブル崩壊後、地価が長期にわたって下落したため、需要は一気に拡大。件数、戸数ともに6割前後増加しました。さらに低金利政策の実施、住宅金融公庫の融資枠の拡大などの好条件が重なったことから、この地域では「居室の広さ」をアピールした物件が急増。
マンションの質、量の両面でのアップが見られます。なかでも宮前、高津、中原の3区は倍以上の伸びです。

前年帯より件数は1,067件から498件に半減、しかし戸数は51,190戸から48,607戸とほぼ横ばい。ということで規模(平均戸数)は、48戸から98戸へ。マンション大型化時代への兆候とも受け止められます。分譲主では三井不動産、東急電鉄、それに商社系の進出が目立ちます。地域別では中原区が増え、多摩区が減少。

項目	条件	件数	対全体比	戸数	対全体比
旧耐震基準	1981.12までの竣工	412	15％	25,525	16％
小規模マンション	平均戸数30戸以下	1,058	38％	21,740	13％
大型マンション	平均戸数100戸以上	255	9％	62,675	38％

分譲戸数は三井不動産が首位。大京は件数ではトップも、規模の差で2位に甘んじています。分譲会社数は当社が確認している範囲で582社、未確認を含めると600社を超えるでしょう。

下の表は分譲数上位78社の詳細です。この78社で全ストックの7割をカバーしています。詳しくみると最近10年間分譲実績のない会社が10数社あります。一方、リストアップした79社以外の500余社の分譲件数は、平均2件程度となり、管理、メンテの面での懸念あります。

分譲会社	件数	平均 階高	戸数	平均 戸数	平均 築年数	竣工時期
三井不動産	132	8	12,555	95	16	1983～2013
大京	191	6	8,802	46	22	1974～2012
川崎市住宅供給公社	48	9	7,088	148	30	1971～2012
ｺｽﾓｽｲﾆｼｱ	110	7	6,069	55	18	1984～2013
ﾅｲｽ	54	9	5,038	93	14	1972～2013
藤和不動産	52	7	4,095	79	18	1979～2009
住都公団	10	7	3,904	390	33	1966～1990
ﾓﾘﾓﾄ	61	7	3,498	57	14	1994～2013
住友不動産	42	7	3,313	79	17	1981～2011
東急電鉄	40	7	2,763	69	32	1969～2013
東急不動産	39	7	2,710	69	17	1971～2009
明和地所	53	7	2,502	47	15	1987～2013
野村不動産	50	6	2,450	49	11	1993～2013
ｺﾞｰﾙﾄﾞｸﾚｽﾄ	24	7	2,342	98	9	1994～2008
山田建設	70	6	2,282	33	15	1984～2009
伊藤忠都市開発	27	7	2,126	79	15	1978～2013
ﾀﾞｲｱ建設	40	7	1,922	48	20	1981～2005
三菱地所	27	7	1,910	71	9	1991～2013
興和不動産	7	8	1,882	269	16	1985～2012
勤住協	8	9	1,771	221	26	1981～2001
日本綜合地所	17	8	1,655	97	9	1999～2012
新日鉄都市開発	8	10	1,528	191	8	2002～2012
ｽｶｲｺｰﾄ	35	6	1,492	43	23	1975～2012
名鉄不動産	12	8	1,444	120	18	1975～2009
東ﾚ建設	6	9	1,424	237	8	1985～2013
神奈川県公社	7	9	1,419	203	36	1956～2003
ｱｾﾞﾙ	28	7	1,400	50	20	1983～2006
有楽土地	13	7	1,372	106	17	1967～2008
住友商事	6	14	1,346	224	18	1976～2008
東京建物	16	9	1,315	82	16	1974～2010
大成建設	4	5	1,252	313	33	1971～1996
ｾｻﾞｰﾙ	47	5	1,241	26	21	1986～2003
日商岩井	12	7	1,088	91	28	1975～2000
ｼﾞｮｲﾝﾄｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	15	7	1,063	71	11	1995～2009
東芝不動産	6	15	1,023	171	17	1979～2000
長谷工不動産	14	6	976	70	28	1976～1996
ｵﾘｯｸｽ不動産	12	10	937	78	8	2001～2012
新日本建物	14	9	857	61	11	1998～2008
朝日建物	16	7	853	53	26	1973～1996
ｸﾞﾗﾝｲｰｸﾞﾙ	21	9	848	40	13	1995～2006
日興不動産	23	6	823	36	28	1978～1991
大和ﾊｳｽ工業	17	6	786	46	13	1990～2003
末長組	24	6	785	33	12	1995～2008
新井建設	14	7	776	55	23	1976～1998
小田急不動産	14	5	773	55	9	1997～2013
ﾋﾞｯｸﾞｳﾞｧﾝ	17	7	751	44	12	1989～2012
ﾆﾁﾓ	11	7	736	67	21	1979～2006
大和土地建物	5	8	733	147	20	1979～2000
新日本製鐵	8	9	667	83	13	1999～2003
日本新都市開発	4	14	656	164	17	1991～2001
陽光都市開発	15	9	652	43	8	2001～2009
JFE都市開発	10	7	651	65	13	1994～2007
旭化成	6	12	597	100	12	1994～2008
相鉄不動産	4	6	567	142	11	1994～2011
工藤建設	16	6	564	35	16	1984～2002
小松地所	9	7	564	63	35	1976～1980
西洋環境開発	7	9	545	78	17	1995～1999
積水ﾊｳｽ	5	6	506	101	12	1989～2007
日本中央地所	6	11	488	81	25	1973～2002
扶桑ﾚｸｾﾙ	10	5	451	45	20	1985～2008
ﾆﾁﾒﾝ	9	6	448	50	18	1983～2001
朋友建設	11	6	428	39	25	1986～1992
ﾏﾂﾔﾊｳｼﾞﾝｸﾞ	8	6	428	54	22	1987～2001
品川燃料	7	5	419	60	34	1976～1986
青山ﾒｲﾝﾗﾝﾄﾞ	6	10	375	63	13	1978～2012
日神不動産	7	6	371	53	10	1989～2012
TFDｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	7	6	369	53	3	1999～20013
杉山商事	8	7	369	46	27	1985～1988
ｾﾝﾄﾗﾙ総合開発	5	8	361	72	10	2000～2009
ｸﾎﾞﾀﾊｳｽ	3	6	359	120	37	1974～1980
丸紅	9	6	358	40	18	1981～2003
檜不動産	11	5	357	32	23	1985～1996
ｵｰｸﾗﾔ住宅	6	8	349	58	36	1976～1981
ﾎﾘｳﾁｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	10	6	347	35	27	1977～2000
大関商事	14	6	322	23	14	1996～2002
ｱｰﾙｴｰ	9	5	313	35	11	1997～2009
ﾀﾞｲｶﾝﾎｰﾑ	8	7	313	39	22	1989～1995
ﾘﾋﾞﾝｸﾞﾗｲﾌ	11	6	303	28	10	2002～2006

分譲会社系列の管理会社が上位に名を連ねており、受託数は三井不動産住宅サービス、大京アステージ、東急コミュニティの順。独立系では日本ハウズィングが7位。自主管理は8,000戸前後と推定されます。

リストアップした31社のカバー率は6割強。残る4割のマンションについては150社ほどの管理会社が受託、1社当たりの受託件数は3～6件程度です。詳細については確認作業を続けます。

会社名	平均 階高	平均 戸数		会社名	平均 階高	平均 戸数
三井不動産住宅ｻｰﾋﾞｽ	9	105		ﾀﾞｲｱｺﾐｭﾆﾃｨｻｰﾋﾞｽ	7	48
大京ｱｽﾃｰｼﾞ	7	50		日綜ｺﾐｭﾆﾃｨ	7	98
東急ｺﾐｭﾆﾃｨ	7	63		ｴﾑ･ｼｰ･ｻｰﾋﾞｽ	6	31
長谷工ｺﾐｭﾆﾃｲ	8	157		東京建物ｱﾒﾆﾃｨｻﾎﾟｰﾄ	9	93
大和ﾗｲﾌﾈｸｽﾄ	7	59		ｼﾞｪｲｺﾑｽﾞ	8	64
三菱地所ｺﾐｭﾆﾃｨ	7	75		ｽｶｲｻｰﾋﾞｽ	6	46
日本ﾊｳｽﾞｨﾝｸﾞ	6	60		あなぶきｾｻﾞｰﾙｻﾎﾟｰﾄ	5	30
ﾅｲｽｺﾐｭﾆﾃｨ	9	104		ｻﾝﾋﾞﾙﾄﾞ	6	46
住友不動産建物ｻｰﾋﾞｽ	7	73		ﾎｰﾑﾗｲﾌ管理	8	75
日本総合住生活	7	658		日本企画管財	9	42
ｺﾞｰﾙﾄﾞｸﾚｽﾄｺﾐｭﾆﾃｨ	8	143		小田急ﾊｳｼﾞﾝｸﾞ	6	65
ｵｰｴﾑｻｰﾋﾞｽ	7	50		丸紅ｺﾐｭﾆﾃｨ	6	35
野村ﾘﾋﾞﾝｸﾞｻﾎﾟｰﾄ	7	48		ﾎﾟｰﾄﾊｳｼﾞﾝｸﾞｻｰﾋﾞｽ	7	46
大成ｻｰﾋﾞｽ	7	129		JFEｱｰﾊﾞﾝﾌﾟﾗｽ	8	69
明和管理	8	49		ﾕﾆｵﾝｼﾃｨｻｰﾋﾞｽ	6	38
伊藤忠ｱｰﾊﾞﾝｺﾐｭﾆﾃｨ	8	77

管理会社が変わって、以前より管理人の質が多少落ちたような気がする。オートロック式だがカメラが付いていないので、室内から訪問者の顔が見えるようにしてほしい。宅配ボックスやインターホンなど、古くなってきた設備はそれなりに更新しようしているのでゴースト化は避けられそう。

「適度な共用設備」がおススメポイント。最新のオシャレなマンションには、豪華なエントランスホール、プール、コンシエルジュサービス等があるが、結局のところ維持コストがかさむ。コストとのバランスが取れた共用設備が確保できている。管理会社の選定でもめている。

管理人は常駐でないものの、住民のモラル、意識が高いため管理はしっかりしている。 管理組合の活動も比較的しっかりしており、修繕計画もしっかりしており、資金も潤沢である。住人の高齢化がすすんできており、今後高齢単身者が増える可能性があり、対象の人のケアが必要になるかもしれない。

管理組合の体制が非常に弱い。 何度も言っているが、何をやるにしても人が全く集まらない。都会のど真ん中にあるため、非常に残念ではあるが住民同士のコミュニケーションが全く取れていないことが気がかりだ。

• 第１回目 平均13年目（築後 11～16 年目）
• 第２回目 平均25年目（築後 22～27 年目）
• 第３回目 平均36年目（築後 35～39 年目）

上のグラフは、今後も同じ周期で大規模修繕が実施さると仮定して、3年後、6年後の対象数を示したものです。

全対象数は右肩上がりに推移しますが、2回目、3回目の対象は上下動が激しいので留意が必要です。

敷地は広いのですが、掃除の方が毎日丁寧に掃除をして下さるのでとても綺麗で住みやすいです。 理事会が定期的に行われているので決まり事には厳しいです。築年数が古いので全体的に古い。宅配ボックスやオートロックインターホンなどは作りからして今後も期待できない。

フルリフォームすることを前提とすれば、この周辺の大抵の新築マンションよりお得で満足する生活ができると思います。 理由としては、新築マンションも時間がたてば中古となりますが、中古物件として本マンションのレベルに達するだろう物件が見当たらないこと。 具体的には、古い棟は1982年完成ですが、すべての棟が新耐震基準となっていること。敷地にかなり余裕があること。管理・メンテナンスが十分されていること。

定時的な大規模修繕で基本的に悪い点はないが、マンションがやや年を取ってきており問題も出つつある。プライバシー確保は非常に良い。管理組合活動も正確にやられているので、住民の意見が出しやすい。

川崎市 建替え事例
旧・新	マンション名	戸数	竣工数	施主	手法
旧	上作延第3住宅	48	1966	神奈川県住宅供給公社	円滑化法
新	ﾗｲｵﾝｽﾞ溝の口ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ	91	2006	大京
旧	ベルエール多摩川	34	1980	個人	円滑化法
新	イトーピア二子玉川	85	2007	伊藤忠都市開発
旧	上作延第1.2住宅	48	1964	神奈川県住宅供給公社	円滑化法
新	グレーシアｶﾞｰﾃﾞﾝ溝の口	92	2010	相鉄不動産
旧	北見方住宅	24	1967	公社	等価交換
新	ヴィルクレール二子多摩川	226	1996	新日本製鉄

つくりは古いがメンテナンスはしっかりしている（管理組合の運営・修繕計画含めしっかりしている）。 マンション内の公園、直結で近隣に大きいな広場があり、子育て環境には良い。築年数が経過しているので、今後、全体の補修、占有部分のリフォームに費用がかかることは考えておくべき。

• 長期修繕計画、大規模修繕工事見積もり等に対する専門家によるチェックが、敷居が高くなく、また容易に可能となる仕組みの構築。
• まちづくり公社や市役所は市北部地域の住民にとってややアクセスがしにくいことから、それぞれの区の公共施設等において、専門家によるマンション管理出張相談会の開催。

• 川崎市において実施している段差解消工事等費用助成制度の活用を始めとする既存のバリアフリー及び防犯対策施策のＰＲを充実するとともに、川崎市における分譲マンション管理支援制度以外の関連既存施策（例えば、防犯灯の設置等）の周知を図る。
• 現行の段差解消工事等費用助成制度とともに、バリアフリー化全般に対する技術的支援を行う。
• 防犯対策に関するノウハウや情報の提供。

• 旧耐震基準マンションにおいて、耐震診断を受けた実績の割合は低く、また、今後受ける計画の割合も低いことが本調査により明らかになった。
• このことは、旧耐震基準マンションにおける耐震性強化の必要性に対する意識が必ずしも高くないこと、あるいは必要性を感じつつも診断後の対応が不確実であることなどによるものと想定される。
• このため、既存施策を活用した耐震診断を行うことの必要性をより周知するとともに、耐震性強化のための技術的情報の提供をより強化していくことが考えられる。
• また、建替えに係わる様々な問題点・課題（例えば、建替えにより、現在の床面積を確保できないなど）に対するきめの細かな個別アドバイス機能の充実を考える。

• 本調査の対象マンションにおいては、比較的築年の古いマンションや投資用マンションなどにおいて、管理組合の機能維持が難しいまた今後の不安等から、第三者機関による管理へのニーズが見られた。
• 今後、マンション居住者の高齢化や賃貸化が一層進展することが予想されることから、第三者機関へのマンション管理委託ニーズが高まることが十分予想される。
• このため、国土交通省のマンション施策の答申にある「第三者管理者の活用による管理の適正化等」に基づく、第三者機関の設立に向けた検討を進めることが必要と考えられる。

• 本調査におけるインタビューにおいては、大規模修繕に関する資金的支援（例えば、横浜市における住宅リフォーム等支援事業など）及び新たなニーズとしての防犯対策（例えば、防犯カメラ設置とその管理費用など）やバリアフリー全般に対する資金的支援などについて、公的支援を望む声も多かった。
• このため、財源的な手当を前提に、その必要性について考えていくことが望まれる。

川崎市内分譲マンション管理調査

口コミサイト「マンションノート」