分譲マンションエリア別ストック情報

埼玉県

・管理体制は充実、委託と自主で9割強

・マンションを守るための切磋琢磨が実る

マンションを守る―その秘策はＤＡＴＡに潜んでいるかもしれない

埼玉県は日本で8つある内陸県の一つ。貿易港や臨海工業地帯を有さないものの、人口は700万人を超え、都道府県中第5位に位置し、内陸県唯一の政令指定都市です。

県西側の秩父地方を除いて、関東平野の一部をなしていることから平地が多く、近年、開発が進むにつれて東京のベットタウンというイメージを濃くしています。

2001年に浦和市、大宮市、与野市の合併により100万都市「さいたま市」が誕生、県の行政、経済の中核になっています。

交通網はJR,東武、西武の各路線が都内に乗り入れ、それぞれが地下鉄線に直結しているため、通勤の足は多方向に広がっています。

埼玉県のマンション特性

築後経過年数の平均は19年

埼玉県の分譲マンションストックは2013年末時点で、5,586件、402,003戸。平均戸数は79戸。築後経過年数は前回掲載の川崎市と同じで平均19年、都内のマンションに比べると3～5年程度若くなります。

規模	平均戸数	件数	対全体比	戸数	対全体比
小規模マンション	30戸以下	1,478	26%	32,492	8%
中規模マンション	31～99戸以下	3,228	58%	176,694	44%
大規模マンション	100戸以上	880	16%	192,817	48%
合計		5,586		402,003

大型マンション(100戸以上)に注目

上の2つの図表は埼玉県における分譲マンションの規模の比率を示したものです。ここでの注目点は平均戸数100戸以上のストックで、「件数」のシェアが16％ですが、「戸数」においては48％とじつに半分近くを占めていることです。

100戸以上の大型物件をタイプ分けすると「団地型」と「超高層」の2つがあり、前者は横への広がり、後者は上への伸びによって規模を大きくしています。「団地型」は公団・公社が多く、「超高層」は民間事業者が主になり、竣工時期もきわめて対照的です。

◆埼玉県分譲マンション実態調査より（平成23年3月）

高齢者世帯が増加

埼玉県の実態調査によると

「65 歳以上の高齢者のみが居住する世帯」が26.9％を占めており、今後増える傾向にあります。
当面の課題として「管理組合における役員のなり手不足」が56.7％とあります。

7割強のマンションで「賃貸住宅」

区分所有者が居住しないで貸しているケースにについて、賃貸住戸が「ある」73.6%で3ケ月以上の空き家が「ある」25.7%となっています。

◆居住者の声(マンションノートより)

シティハイツ三橋築24年

月一回の清掃を住民が総出で行っているが、高齢化が進み、参加人数が減ってきている。また、賃貸者が参加しないのも不公平感を持たれている。管理組合は当番制、自主管理で行っているが高齢化、賃貸者増加により、運営が大変になりつつある。

コート狭山台築29年

このマンションに限らないのですが、バブルでマンション価格が上がった時に固定資産税がすぐ上がったが、その後地価が下がっても全然固定資産税が下がらない。悪いところはあまりありませんが、築29年でこれから老朽化したときにどうなるかわかりません。また、住んでいる人も老人が多くなり子供が少ないです。

築年帯別にみる竣工推移

築年帯	竣工年	件数	戸数	平均戸数	平均階高	平均面積	分譲価格（3.3㎡）	大型物件数
～築40年	～1973	111	13,576	122	5.8	52	52	33
築30～39年	1974～1983	951	90,678	95	6.1	62	97	233
築20～29年	1984～1993	1,607	96,415	60	6.6	63	192	199
築10～19年	1994～2003	1,995	124,366	62	8.4	70	162	241
築10年未満	2004～2013	922	76,968	83	7.8	72	154	174
計		5,586	402,003

上のグラフと表は埼玉県におけるマンションの竣工数と属性の推移を10年単位に示したのです。

「築10年未満」の竣工数が激減

まずグラフをご覧ください。1964年に中銀青木公園団地(川口市)が竣工以来、竣工数は右肩上がりに推移してきました。しかし最近の10年は5割強の減になっています。一方赤い線で示した平均戸数は右肩下がりの推移から、最近10年はアップしておりきわめて対照的です。

「築10年未満」の竣工数を詳しくみると、前年帯より件数が54％、戸数は48％の減少です。その原因として、全般的な需給調整による減少に加えて、都心部における従前の土地所有者の割合が、「個人のみ」が減少し、「法人のみ」が増えたことが挙げられます。こうした都心回帰の傾向はここ当分は続くでしょう。

結果、大規模修繕の第1回目の対象マンション数と、新規管理受託数は減少傾向にあります。

沿線・駅別のストック数

埼玉県内に26沿線、都心へ６路線が乗り入れ

都心に乗り入れているJR、私鉄の6路線を最寄りとするストックは７割強。京浜東北線がトップで3割弱を占めています。マンションの規模は私鉄沿線の方が大きく、JR沿線の方が小さくなります。

駅別のストックは川口、大宮、浦和、武蔵浦和、戸田公園の順で、JR沿線が上位を独占しています。

沿線名	件数	戸数	平均戸数	平均築年数
京浜東北線	1,485	87,136	59	20
東武東上線	938	73,580	78	19
東武伊勢崎線	646	50,514	78	19
埼京線	555	38,237	69	19
西武池袋線	323	23,569	73	21
西武新宿線	293	23,856	81	20
その他	1,346	105,111	78	19
計	5,586	402,003	72	19

分譲主別の分析

	施主	件数	戸数	平均戸数			施主	件数	戸数	平均戸数
1	大京	514	31,712	68		101	東洋不動産	10	595	60
2	住都公団	98	30,204	76		102	伊藤萬	3	589	196
3	ｺｽﾓｽｲﾆｼｱ	304	23,116	137		103	中銀ﾏﾝｼｵﾝ	8	586	73
4	三井不動産	119	11,501	68		104	ｾﾝﾄﾗﾙ総合開発	9	568	63
5	埼玉県公社	84	10,840	122		105	日交開発	3	564	188
6	ﾀﾞｲｱ建設	134	9,185	43		106	ﾌﾟﾛﾊﾞｲｽｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	3	561	187
7	ﾀｶﾗﾚｰﾍﾞﾝ	125	8,544	107		107	田園都市計画	17	554	33
8	野村不動産	93	7,113	135		108	西武百貨店	1	550	550
9	住友不動産	51	7,008	70		109	ｱﾝﾋﾞｼｬｽ	12	539	45
10	扶桑ﾚｸｾﾙ	100	6,775	146		110	日興不動産	6	538	90
11	日商岩井	51	6,226	59		111	西武開発	11	534	49
12	藤澤建設	141	6,012	167		112	武蔵野産業	17	526	31
13	長谷工不動産	54	5,780	95		113	日本信販	6	524	87
14	東急不動産	42	5,689	134		114	品川燃料	4	520	130
15	藤和不動産	78	5,494	194		115	ｶﾈﾎﾞｳ不動産	10	518	52
16	総合地所	37	5,387	89		116	近藤産業	5	516	103
17	ﾘﾌﾞﾗﾝ	85	5,034	100		117	大地住販	9	504	56
18	有楽土地	30	4,998	408		118	大成ﾌﾟﾚﾊﾌﾞ	3	503	168
19	西武不動産	49	4,667	99		119	第一住宅協同組合	9	495	55
20	東武鉄道	31	4,165	130		120	ﾎﾝﾀﾞ製菓	7	489	70
21	洋伸不動産	21	4,065	67		121	第一開発	2	484	242
22	日本新都市開発	42	3,717	141		122	共和宅建開発	5	481	96
23	ﾆﾁﾓ	36	3,604	99		123	長谷工ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	6	472	79
24	鹿島建設	8	3,260	50		124	興人	5	468	94
25	名鉄不動産	33	3,260	215		125	帝人殖産	5	463	93
26	ﾌｰｼﾞｬｰｽｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	25	3,254	103		126	ｴﾇ･ﾃｨ･ﾃｨ都市開発	5	455	91
27	檜不動産	47	3,131	138		127	ｴｽ･ｼｰｼﾞｬﾊﾟﾝ	7	451	64
28	勤住協	21	2,956	43		128	ﾆｯｹﾝｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	11	440	40
29	ﾎﾘｳﾁｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	26	2,580	142		129	興国ﾊｳｼﾞﾝｸﾞ	6	433	72
30	日神不動産	50	2,506	124		130	江田組	8	433	54
31	伊藤忠商事	11	2,364	30		131	有村建設	11	431	39
32	東京建物	23	2,363	166		132	常和興産	3	428	143
33	近鉄不動産	17	2,342	279		133	三平地所	8	427	53
34	中央住宅	53	2,279	35		134	東京住宅供給ｾﾝﾀｰ	8	426	53
35	ﾌｧﾐﾘｰ	16	2,264	44		135	ﾐﾂｳﾛｺ	4	424	106
36	興和不動産	18	2,237	68		136	大和産業	8	419	52
37	ｾｻﾞｰﾙ	71	2,142	94		137	沖不動産	3	410	137
38	ｾｺﾑﾎｰﾑﾗｲﾌ	12	1,995	95		138	豊国興産	8	406	51
39	豊栄土地開発	7	1,950	106		139	朋友建設	7	395	56
40	ｱｰﾄﾊｳｼﾞﾝｸﾞ	55	1,905	38		140	恒陽	3	393	131
41	明和地所	43	1,895	111		141	新日本建設	5	391	78
42	大和ﾊｳｽ工業	27	1,836	55		142	佐藤工業	3	387	129
43	朝日建物	19	1,787	48		143	永昌不動産	3	385	128
44	西洋環境開発	18	1,710	83		144	ｻﾝｼﾃｨ	8	382	48
45	朝日住建	16	1,695	63		145	日本綜合地所	9	382	42
46	ﾘﾍﾞﾚｽﾃ	42	1,600	60		146	ｽﾊﾞﾙ興産他	1	381	381
47	東ﾚ建設	14	1,552	38		147	三井物産	2	379	190
48	箕輪不動産	28	1,552	114		148	ｱﾊﾟ	1	373	373
49	穴吹工務店	31	1,488	65		149	三金不動産	2	372	186
50	丸紅	18	1,487	59		150	日綿実業	4	372	93
51	川口土木建築工業	23	1,457	50		151	東日本旅客鉄道他	2	364	182
52	ﾘｿﾞﾝ	24	1,438	54		152	不二ｻｯｼ	1	359	359
53	ｱｾﾞﾙ	37	1,405	49		153	永禄建設	7	356	51
54	東武不動産	12	1,372	95		154	浅沼興産	8	356	45
55	三菱地所	21	1,356	50		155	相互住宅	6	346	58
56	新日本建物	23	1,356	96		156	志木開発	1	338	338
57	ｱｰﾈｽﾄﾜﾝ	27	1,355	109		157	川商不動産	5	330	66
58	ﾋｭｰﾏﾝﾗﾝﾄﾞ	25	1,354	67		158	新星和不動産	5	327	65
59	ﾄｰﾀﾙﾊｳｼﾞﾝｸﾞ	27	1,336	285		159	都市再生機構	1	325	325
60	三交不動産	14	1,334	47		160	荒井商店	6	323	54
61	ｸﾞﾛｰﾍﾞﾙｽ	26	1,295	41		161	富士地所	6	320	53
62	東映	13	1,247	138		162	東和土地建物	4	319	80
63	伊藤忠都市開発	11	1,195	37		163	王子不動産	9	317	35
64	ﾏﾘﾓ	17	1,147	48	164	日本労栄協会	5	315	63
65	相鉄不動産	4	1,138	33	165	ﾀｹﾂｰ	3	308	103
66	山田建設	24	1,133	146	166	ｼｰｽﾞｸﾘｴｲﾄ	2	303	152
67	大倉建設	27	1,118	43	167	ｵｰｸﾗﾔ住宅	6	297	50
68	日鉄ﾗｲﾌ	8	1,102	107	168	全福協	2	287	144
69	一建設	28	1,024	171	169	東武住宅販売	2	287	144
70	ﾅｲｽ	20	957	47	170	サッポロビール	1	283	283
71	ｻﾝｷｮｰ	28	918	138	171	武州商事	6	282	47
72	西武都市開発	6	878	81	172	ﾊｲﾈｽ恒産	2	277	139
73	木下工務店	20	867	39	173	興和物産	2	276	138
74	日本ﾗﾝﾃﾞｨｯｸ	8	855	96	174	秀和	3	273	91
75	小松地所	5	853	39	175	埼玉不動産ｾﾝﾀｰ	14	271	19
76	近藤不動産	18	850	93	176	ﾊｻﾞﾏ地所	2	270	135
77	新日鉄都市開発	6	828	53	177	安藤建設	4	270	68
78	大和団地	10	812	103	178	内野工務店	2	269	135
79	ﾐﾕｷﾊｳｼﾞﾝｸﾞ	20	783	80	179	中央ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	1	268	268
80	ｵﾘｯｸｽ不動産	8	769	65	180	日油商事	1	266	266
81	地産	19	749	118	181	野村貿易	1	265	265
82	岩谷産業	8	747	64	182	ｸﾎﾞﾀﾊｳｽ	3	261	87
83	ｴﾙｶｸｴｲ	14	741	700	183	兼六土地建物	8	261	33
84	大栄不動産	7	720	70	184	三和建物	4	261	65
85	三建不動産	9	719	99	185	東亜起業	4	260	65
86	大和土地建物	11	711	40	186	星和ﾎｰﾑｽﾞ	5	257	51
87	ﾆﾁﾒﾝ	6	707	30	187	住友商事	3	256	85
88	ｱｻﾋ都市開発	11	701	59	188	東京労福厚生協会	1	255	255
89	武蔵野協同福祉	1	700	72	189	ﾀﾞｲｶﾝﾎｰﾑ	6	253	42
90	ｾﾞﾌｧｰ	10	695	43	190	小田急不動産	2	253	127
91	文化ｴｽﾃｰﾄ	7	695	161	191	田中建設	5	248	50
92	日建ﾊｳｽ工業	17	680	35	192	ﾖｰﾄｰﾊｳｼﾞﾝｸﾞ	6	246	41
93	丸善建設	22	665	57	193	松下興産	4	245	61
94	日本中央地所	11	653	28	194	ｲﾜﾀﾆ産業	1	242	242
95	第一ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	9	651	60	195	ｻｼﾞｪｽﾄ	7	242	35
96	上新建業	15	649	196	196	日本ﾊﾟｲﾛｯﾄﾊｳｽ	1	240	240
97	飛栄産業	4	644	73	197	ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰ三信	1	238	238
98	杉山商事	18	636	63	198	ﾏｯｸﾎｰﾑｽﾞ	7	238	34
99	松本商会	11	624	188	199	東武百貨店	6	236	39
100	近藤建設	22	615	187	200	ｼﾝﾌﾟﾚｸｽ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ	1	234	234

	施主	件数	戸数	平均戸数
1	大京	514	31,712	68
2	住都公団	98	30,204	76
3	ｺｽﾓｽｲﾆｼｱ	304	23,116	137
4	三井不動産	119	11,501	68
5	埼玉県公社	84	10,840	122
6	ﾀﾞｲｱ建設	134	9,185	43
7	ﾀｶﾗﾚｰﾍﾞﾝ	125	8,544	107
8	野村不動産	93	7,113	135
9	住友不動産	51	7,008	70
10	扶桑ﾚｸｾﾙ	100	6,775	146
11	日商岩井	51	6,226	59
12	藤澤建設	141	6,012	167
13	長谷工不動産	54	5,780	95
14	東急不動産	42	5,689	134
15	藤和不動産	78	5,494	194
16	総合地所	37	5,387	89
17	ﾘﾌﾞﾗﾝ	85	5,034	100
18	有楽土地	30	4,998	408
19	西武不動産	49	4,667	99
20	東武鉄道	31	4,165	130
21	洋伸不動産	21	4,065	67
22	日本新都市開発	42	3,717	141
23	ﾆﾁﾓ	36	3,604	99
24	鹿島建設	8	3,260	50
25	名鉄不動産	33	3,260	215
26	ﾌｰｼﾞｬｰｽｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	25	3,254	103
27	檜不動産	47	3,131	138
28	勤住協	21	2,956	43
29	ﾎﾘｳﾁｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	26	2,580	142
30	日神不動産	50	2,506	124
31	伊藤忠商事	11	2,364	30
32	東京建物	23	2,363	166
33	近鉄不動産	17	2,342	279
34	中央住宅	53	2,279	35
35	ﾌｧﾐﾘｰ	16	2,264	44
36	興和不動産	18	2,237	68
37	ｾｻﾞｰﾙ	71	2,142	94
38	ｾｺﾑﾎｰﾑﾗｲﾌ	12	1,995	95
39	豊栄土地開発	7	1,950	106
40	ｱｰﾄﾊｳｼﾞﾝｸﾞ	55	1,905	38
41	明和地所	43	1,895	111
42	大和ﾊｳｽ工業	27	1,836	55
43	朝日建物	19	1,787	48
44	西洋環境開発	18	1,710	83
45	朝日住建	16	1,695	63
46	ﾘﾍﾞﾚｽﾃ	42	1,600	60
47	東ﾚ建設	14	1,552	38
48	箕輪不動産	28	1,552	114
49	穴吹工務店	31	1,488	65
50	丸紅	18	1,487	59
51	川口土木建築工業	23	1,457	50
52	ﾘｿﾞﾝ	24	1,438	54
53	ｱｾﾞﾙ	37	1,405	49
54	東武不動産	12	1,372	95
55	三菱地所	21	1,356	50
56	新日本建物	23	1,356	96
57	ｱｰﾈｽﾄﾜﾝ	27	1,355	109
58	ﾋｭｰﾏﾝﾗﾝﾄﾞ	25	1,354	67
59	ﾄｰﾀﾙﾊｳｼﾞﾝｸﾞ	27	1,336	285
60	三交不動産	14	1,334	47
61	ｸﾞﾛｰﾍﾞﾙｽ	26	1,295	41
62	東映	13	1,247	138
63	伊藤忠都市開発	11	1,195	37
64	ﾏﾘﾓ	17	1,147	48
65	相鉄不動産	4	1,138	33
66	山田建設	24	1,133	146
67	大倉建設	27	1,118	43
68	日鉄ﾗｲﾌ	8	1,102	107
69	一建設	28	1,024	171
70	ﾅｲｽ	20	957	47
71	ｻﾝｷｮｰ	28	918	138
72	西武都市開発	6	878	81
73	木下工務店	20	867	39
74	日本ﾗﾝﾃﾞｨｯｸ	8	855	96
75	小松地所	5	853	39
76	近藤不動産	18	850	93
77	新日鉄都市開発	6	828	53
78	大和団地	10	812	103
79	ﾐﾕｷﾊｳｼﾞﾝｸﾞ	20	783	80
80	ｵﾘｯｸｽ不動産	8	769	65
81	地産	19	749	118
82	岩谷産業	8	747	64
83	ｴﾙｶｸｴｲ	14	741	700
84	大栄不動産	7	720	70
85	三建不動産	9	719	99
86	大和土地建物	11	711	40
87	ﾆﾁﾒﾝ	6	707	30
88	ｱｻﾋ都市開発	11	701	59
89	武蔵野協同福祉	1	700	72
90	ｾﾞﾌｧｰ	10	695	43
91	文化ｴｽﾃｰﾄ	7	695	161
92	日建ﾊｳｽ工業	17	680	35
93	丸善建設	22	665	57
94	日本中央地所	11	653	28
95	第一ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	9	651	60
96	上新建業	15	649	196
97	飛栄産業	4	644	73
98	杉山商事	18	636	63
99	松本商会	11	624	188
100	近藤建設	22	615	187
101	東洋不動産	10	595	60
102	伊藤萬	3	589	196
103	中銀ﾏﾝｼｵﾝ	8	586	73
104	ｾﾝﾄﾗﾙ総合開発	9	568	63
105	日交開発	3	564	188
106	ﾌﾟﾛﾊﾞｲｽｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	3	561	187
107	田園都市計画	17	554	33
108	西武百貨店	1	550	550
109	ｱﾝﾋﾞｼｬｽ	12	539	45
110	日興不動産	6	538	90
111	西武開発	11	534	49
112	武蔵野産業	17	526	31
113	日本信販	6	524	87
114	品川燃料	4	520	130
115	ｶﾈﾎﾞｳ不動産	10	518	52
116	近藤産業	5	516	103
117	大地住販	9	504	56
118	大成ﾌﾟﾚﾊﾌﾞ	3	503	168
119	第一住宅協同組合	9	495	55
120	ﾎﾝﾀﾞ製菓	7	489	70
121	第一開発	2	484	242
122	共和宅建開発	5	481	96
123	長谷工ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	6	472	79
124	興人	5	468	94
125	帝人殖産	5	463	93
126	ｴﾇ･ﾃｨ･ﾃｨ都市開発	5	455	91
127	ｴｽ･ｼｰｼﾞｬﾊﾟﾝ	7	451	64
128	ﾆｯｹﾝｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	11	440	40
129	興国ﾊｳｼﾞﾝｸﾞ	6	433	72
130	江田組	8	433	54
131	有村建設	11	431	39
132	常和興産	3	428	143
133	三平地所	8	427	53
134	東京住宅供給ｾﾝﾀｰ	8	426	53
135	ﾐﾂｳﾛｺ	4	424	106
136	大和産業	8	419	52
137	沖不動産	3	410	137
138	豊国興産	8	406	51
139	朋友建設	7	395	56
140	恒陽	3	393	131
141	新日本建設	5	391	78
142	佐藤工業	3	387	129
143	永昌不動産	3	385	128
144	ｻﾝｼﾃｨ	8	382	48
145	日本綜合地所	9	382	42
146	ｽﾊﾞﾙ興産他	1	381	381
147	三井物産	2	379	190
148	ｱﾊﾟ	1	373	373
149	三金不動産	2	372	186
150	日綿実業	4	372	93
151	東日本旅客鉄道他	2	364	182
152	不二ｻｯｼ	1	359	359
153	永禄建設	7	356	51
154	浅沼興産	8	356	45
155	相互住宅	6	346	58
156	志木開発	1	338	338
157	川商不動産	5	330	66
158	新星和不動産	5	327	65
159	都市再生機構	1	325	325
160	荒井商店	6	323	54
161	富士地所	6	320	53
162	東和土地建物	4	319	80
163	王子不動産	9	317	35
164	日本労栄協会	5	315	63
165	ﾀｹﾂｰ	3	308	103
166	ｼｰｽﾞｸﾘｴｲﾄ	2	303	152
167	ｵｰｸﾗﾔ住宅	6	297	50
168	全福協	2	287	144
169	東武住宅販売	2	287	144
170	サッポロビール	1	283	283
171	武州商事	6	282	47
172	ﾊｲﾈｽ恒産	2	277	139
173	興和物産	2	276	138
174	秀和	3	273	91
175	埼玉不動産ｾﾝﾀｰ	14	271	19
176	ﾊｻﾞﾏ地所	2	270	135
177	安藤建設	4	270	68
178	内野工務店	2	269	135
179	中央ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ	1	268	268
180	日油商事	1	266	266
181	野村貿易	1	265	265
182	ｸﾎﾞﾀﾊｳｽ	3	261	87
183	兼六土地建物	8	261	33
184	三和建物	4	261	65
185	東亜起業	4	260	65
186	星和ﾎｰﾑｽﾞ	5	257	51
187	住友商事	3	256	85
188	東京労福厚生協会	1	255	255
189	ﾀﾞｲｶﾝﾎｰﾑ	6	253	42
190	小田急不動産	2	253	127
191	田中建設	5	248	50
192	ﾖｰﾄｰﾊｳｼﾞﾝｸﾞ	6	246	41
193	松下興産	4	245	61
194	ｲﾜﾀﾆ産業	1	242	242
195	ｻｼﾞｪｽﾄ	7	242	35
196	日本ﾊﾟｲﾛｯﾄﾊｳｽ	1	240	240
197	ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾊﾟｰ三信	1	238	238
198	ﾏｯｸﾎｰﾑｽﾞ	7	238	34
199	東武百貨店	6	236	39
200	ｼﾝﾌﾟﾚｸｽ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ	1	234	234

施主は延べ866社、最近10年間は153社

埼玉県における分譲マンションの施主は866社。上の表はその上位200社をリストアップしたものです。大京と住都公団が3万戸台で抜き出ており、コスモスイニシア(現大和ライフネクスト)が2万戸台でこれに続き、さらに地元建設業者も頑張りをみせています。

少し気になるデータですが、最近10年間に分譲実績のある施主は153社。全施主数は866社ですから、多くの会社がこの10年間分譲をしていないことになります。廃業もしくは転業しているケースもみられ、管理・メンテの面での懸念がもたれます。

竣工数	会社数	件数	比率	戸数	比率
1,000戸以上	69	3,332	64%	294,388	74%
100～999戸	271	1,276	24%	82,093	20%
99戸以下	526	624	12%	22,783	6%

1,000戸以上分譲の69社で、7割をカバー

上の表は竣工数別に分譲会社数をまとめたものです。1,000戸以上を分譲しているのは69社で、そのシェアは件数ベースで64％、戸数ベースで74％。一方、小規模分譲社は526社あり、その分譲マンションは624件です。

◆居住者の声(マンションノートより)

ラムザタワー築16年

清掃の方々が丁寧にお掃除してくれ、住人にいつも挨拶をしてくれます。管理人さんも親切です。エレベーターが５基（内、荷物搬出用１基）あり便利です。

駅に近い分電車の音が気になります。二重窓ではありませんので。電車の騒音が気になるので、窓を開けて過ごすのは難しいです。そのため風通しは悪いです。

コスモ所沢グランステージ築15年

地震対策が良くなされているようです。ここは「免震構造」なので、揺れはあったそうですが、円を描いて立方体が回って揺れる様な感じなので、「3.11」でも、凄く怖いとは思わなかったと知人住民に聞きました。

ライオンズマンションコスタ・タワー築8年

当初はコンシェルジュがいたのでタクシーの手配・クリーニングの手配等、様々なサービスに対応してもらえたが、管理費等の面から打ち切られてしまったのでサービス面で以前より劣ったことは否めません。ただ、管理人がコンシェルジュと同様のサービス対応に努めるようにしているので、大きなマイナス点にはならないかなと思っています。

志木ニュータウン南の森壱番街築34年

統一された施設・整備で利用しやすい。集会所も活発に利用されている。大規模修繕工事も過去に2回実施しており、安心できる。住環境に恵まれすぎている為か、分譲時からの住居者が多く、高齢化が進んでいるのが難点。

グリーンコモンズ川越築19年

共用部分の清掃等は、行き届いており問題はない。管理人も通勤形式であるが、異動が少なく、住人とのコミュニケーションも十分取れているように感じる。ただ、空き家が増えて、ゴーストマンション化するのが怖い。

管理受託状況

管理を業者に委託84％、自主7％

埼玉県のマンションストック5,586件のうち、管理を業者に委託しているのは4,766件（84％）、自主で行っているのは369件（7％）。双方あわせると91％という高い数値になることが当社の調べでわかりました。国土交通省の「平成25年度マンション総合調査」においては委託が72.9％、自主が6.3％、あわせて79.2％。埼玉県の数値はこの全国平均を10％強上回っています。さらに、当社の調査が及ばなかったマンションもあるので、実際のカバー率はさらにアップしていることは確かで、まさに画期的と言えます。

管理会社	平均階高	平均戸数	平均面積
大京ｱｽﾃｰｼﾞ	8	63	64
日本ﾊｳｽﾞｨﾝｸﾞ	8	78	67
大和ﾗｲﾌﾈｸｽﾄ	9	66	71
長谷工ｺﾐｭﾆﾃｨ	9	108	70
東急ｺﾐｭﾆﾃｨ	9	94	66
日本総合住生活	6	257	76
三井不動産住宅ｻｰﾋﾞｽ	10	99	71
ｺﾐｭﾆﾃｨﾜﾝ	8	64	66
ﾚｰﾍﾞﾝｺﾐｭﾆﾃｨ	9	68	70
野村ﾘﾋﾞﾝｸﾞｻﾎﾟｰﾄ	9	77	72
三菱地所ｺﾐｭﾆﾃｨ	10	69	69
住友不動産建物ｻｰﾋﾞｽ	10	98	69
ﾎｰﾑﾗｲﾌ管理	8	90	75
ﾕﾆｵﾝｼﾃｨｻｰﾋﾞｽ	7	63	63
大成有楽不動産	8	83	65
伊藤忠ｱｰﾊﾞﾝｺﾐｭﾆﾃｨ	9	115	69
ｲﾉｰｳﾞ	8	59	71
双日総合管理	10	102	70
総合ﾊｳｼﾞﾝｸﾞｻｰﾋﾞｽ	8	110	61
三興管理	8	90	74
東武ﾋﾞﾙﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ	12	93	78
あなぶきｾｻﾞｰﾙｻﾎﾟｰﾄ	6	38	64
日神管理	9	47	63
東京建物ｱﾒﾆﾃｨｻﾎﾟｰﾄ	11	104	70
丸紅ｺﾐｭﾆﾃｨ	9	83	70
伏見管理ｻｰﾋﾞｽ	7	44	68
日本建物管理	8	110	70
東京互光	8	128	69
名鉄不動産	9	90	71
ﾗｲﾌﾎﾟｰﾄ西洋	9	95	71
近鉄住宅管理	12	139	71
朝日管理	8	73	64
ﾌｰｼﾞｬｰｽﾘﾋﾞﾝｸﾞｻｰﾋﾞｽ	10	98	75
明和管理	8	45	60
藤澤建設	9	40	69
日鉄ｺﾐｭﾆﾃｨ	16	146	77
万欣地所	8	34	62
ﾅｲｽｺﾐｭﾆﾃｨ	7	42	61
ﾀﾞｲﾜｰﾄﾞ	6	57	64
ｾﾞﾌｧｰｺﾐｭﾆﾃｨ	11	169	76
合人社計画研究所	8	50	60
興和不動産ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ	7	184	72
埼玉県公社	7	88	73
ﾆﾁﾓｺﾐｭﾆﾃｨ	9	76	73
ﾃｽ	9	106	69
ｴﾑ・ｼｰ・ｻｰﾋﾞｽ	9	47	69
毎日興業	5	34	53
ﾛｰﾔﾙ管財	9	56	69
光和ﾋﾞﾙﾒﾝﾃﾅﾝｽ	5	575	62
ﾏﾘﾓｺﾐｭﾆﾃｨ	12	67	83
ｵｰｸﾗﾊｳｼﾞﾝｸﾞ	7	43	71

大手管理会社（10,000戸以上受託）の8社で、5割のシェア

埼玉県における受託管理会社数は319社。そのうち10,000戸以上の受託社8社。そのシェアは件数ベースで49％、戸数ベースで53％です。

またリストアップした50社によるカバー率は6割強。残る4割のマンションについては150社ほどの管理会社が受託、1社当たりの受託件数は3～6件程度です。詳細については確認作業を続けます。

◆埼玉県分譲マンション実態調査より（平成23年3月）

調査結果のまとめ

管理組合が「ある」 ⇒ 98.5%
管理規約がある ⇒ 93.6%
管理人室は「ある」⇒76.5%
役員のなり手不足を「感じている」 ⇒ 46.1%
駐車場は、「敷地内にある」⇒87.7%
大半が理事会を開催しているが、定期開催の率は高くない。

日常の管理業務

管理人 ⇒ 「日勤の管理人（通勤者）がいる」が67.0%
管理業務の実施状況 ⇒ 「全ての業務を管理会社に委託している」が75.9%
管理業務の委託先 ⇒ 「分譲時、分譲会社が提示した管理会社である」が72.1%

◆居住者の声(マンションノートより)

オーベル北越谷セカンドステージ築19年

管理人がエントランス内に夜中以外在住しており、日々マンションの通路を掃除してくれています。セキュリティでは、防犯カメラも付いているので、安全面では良いと思います。月に一回マンションの住民で話し合いがもたれ、マンションをより良くするために修繕工事や防犯カメラの有無などが議題に出されたりしています。

メイツ南浦和築19年

管理人さん、お掃除担当の方とも気持ち良く、パキパキ働いてくれています。子供が小さい時から住んでいますが、いろいろな意味で安心でした。管理組合の参加率は高く、資産管理の意識は高いと思われます。ゴミ出しなど、ルールを守る人がほとんどで、あまりそういったことでもめたことはありません

グリーンプラザ川越築29年

管理人が月金の対応なので完璧とは言えないが、管理状況は良好だと思う。定期的な修繕も行なっており、築年数を考えれば妥当かと思う。

サンマンション北本築23年

管理組合がしっかりしている。来年二度目の全体修繕に入るが、修繕積立金も潤沢にあってほぼ住民が満足出来る修繕が施される。フロントには管理人が土日祝日問わず常駐している。古くからの住人が多く、意思疎通が十分図られている。

南台コータース築44年

自主管理のマンションだが、この築年（４０年以上）にしては、大変しっかりしている。というか、厳しすぎるくらい。建物の階段ごとに、隣組のような組織になっていて、共同で掃除などをする。そのせいか、建物の美観は古いなりにはよい。

東川口ローヤルコーポ築21年

全23戸の小規模マンションです。新築後すでに20年が経ち、今後、大規模な修繕など維持管理上の大きな課題を共同して解決していかなければなりませんが、少人数のマンションで互いの関係も良く、また意識の高い住人も多いので、意見がまとまらない、決められないといった心配がないのは、重要な利点であろうと思います。

大規模修繕工事

大規模修繕工事の周期―工事施工会社の実績より

第１回目平均13年目（築後 10～15 年目）
第２回目平均25年目（築後 23～27 年目）
第３回目平均39年目（築後 36～40 年目）

上記周期に該当するストック数は、第1回目が875件（61,781戸）、第2回目1,136件（67,498戸）、第3回目262件（30,092戸）。これまで圧倒的に多かった第1回目の対象ストックは減少傾向にあります。

◆埼玉県分譲マンション実態調査より（平成23年3月）

計画修繕等の取り組み

長期修繕計画が「ある」 ⇒ 88.4%
大規模改修を実施した ⇒ 64.8%
工事の発注方法 ⇒ 「見積り合わせ」が37.1%
修繕工事の資金手当 ⇒ 「修繕積立金で全てまかなった」が79.4%
今後の修繕工事の資金手当 ⇒ 「修繕積立金だけで対応できる」が64.9%
耐震化 ⇒ 「耐震診断の予定はない」が60.9%。

◆居住者の声(マンションノートより)

コスモシティ新所沢けやき台築13年

共有部分は常に掃除の会社が入っているので、キレイだと思う。手すりもぴかぴか。管理人は8-17時管理人室に常駐。宅配も受け付けている。 2013年1月に大規模修繕を実施した。管理組合も良く動いている。

プルミエール入間シティ築23年

常勤の管理人がおり、館内清掃、駐車場、植栽、不審者など管理の面はしっかりしたマンションです。地下駐車場（賃料1.5千円）収入が修繕積立金に充当されており、比較的積立金の額は他のマンションより多い。管理組合の他、自治会の活動も活発で、住民間の親交は良い。

ダイアパレスBW深谷築23年

エントランスや廊下は数年前に全面塗り替えで綺麗になっており、その後も掃除が行き届いているのでかなり状態が良い。エレベーターは何基もあるが、最近色分けされて〇号機、とそれぞれの箱内に表示されるようになったので点検で留まる際など自分が何号機を使っているか分かりやすくなって非常に良い。

コンドミニアム坂戸築30年

毎週清掃業者の方が丁寧に清掃をしてくださいますので、築年数は長いですが綺麗に保たれています。平日昼間なら管理人さんが１Ｆに常駐しているので、なにか困ったときなどにも相談することができます。またゴミ収集所も業者さんが管理していますし、住民の方のモラルも高いほうだと思います。清潔です。

マンションの建替え

埼玉県では老朽化による建替え事例はありません。パークフロント新都心は、県の道路整備計画により計画道路が敷地内を通るため、上尾スカイマンションは区画整理により、仮換地への移転を求められたことによるものです。

旧・新	マンション名	戸年	竣工数	施主	手法
旧	大宮スカイハイツ	24	1981	長谷川工務店	円滑化法
新	パークフロント新都心	24	2006	建替え組合	円滑化法
旧	上尾スカイマンション	20	1974		円滑化法
新	上尾スカイマンション	20	2006	建替え組合	円滑化法

◆埼玉県分譲マンション実態調査より（平成23年3月）

建替えよりも修繕改修

建替え計画 ⇒ 「建替えについて検討している」が0.2%、「建替えについて検討しているが問題が多くあまり進んでいない」が0.8%
建替えの計画遂行上の問題点 ⇒ 「建替え資金の調達が困難な人がいること」が44.7%
建替え資金の捻出手段 ⇒ 「区分所有者の自己負担」が25.3%
容積率 ⇒ 「容積率に余裕はない（現在の区分所有者で利用できる程度である）」が37.9％

掲載させていただいた資料

埼玉県分譲マンション実態調査

口コミサイト「マンションノート」